Планета недвижимости

В процессе продажи квартиры любой продавец старается по возможности максимально поднять цену на объект. В то же время каждый покупатель стремится заплатить как можно меньшую сумму. Купля-продажа объекта станет осуществимой только тогда, когда и продавец, и покупатель смогут пойти на компромисс. Что же необходимо учитывать в процессе продажи квартиры, и как не продешевить?

Каждый покупатель знает, что лучше начать процесс поиска подходящей квартиры с самостоятельного изучения рынка недвижимости. Для этого необходимо посоветоваться с опытными людьми, которые смогут дать практический совет, изучить все изменения в действующем законодательстве, касающиеся рынка недвижимости, просмотреть как можно большее количество объявлений о продаже недвижимости.

При этом следует помнить, что далеко не каждое объявление о продаже квартиры отражает реальное предложение. Очень часто в газетах и в сети можно увидеть объявления, опубликованные мошенниками, среди которых попадаются и риэлторы(в этом случае стоимость объекта, указанная в объявлении, очень редко соответствует его реальной стоимости). Да и объявления, опубликованные реальными собственниками квартир, не всегда  содержат адекватную стоимость объекта – ведь каждый владелец квартиры  указывает ту сумму, на которую он рассчитывает, а она не всегда соответствует реальной рыночной стоимости жилья.

Риэлтор в помощь

Иногда стоит обратиться за помощью к риэлтору, который сможет помочь клиенту разобраться в стоимости выбранного объекта и сопоставить её с реальной рыночной стоимостью. Но иногда даже самый опытный риэлтор не в состоянии проанализировать каждую конкретную ситуацию, а вместе с тем часто именно жизненные обстоятельства существенно влияют на стоимость квартиры. Например, продавец может предлагать объект по цене гораздо ниже рыночной, если ему необходимо очень срочно совершить сделку. Такая же ситуация нередко наблюдается и в случае с продажей «проблемных» квартир. И наоборот, стоимость квадратных метров может существенно возрасти, если квартира, предлагаемая продавцом, находится в элитном доме – например, в здании, в котором проживает известные политические деятели, «звёзды» эстрады и т.д. Также влияет на стоимость квартиры наличие сигнализации, бытовой техники, свежего ремонта или мебели. Хитрые продавцы порой поднимают цену, если знают, что покупатель заинтересован именно в этой, вполне конкретной квартире – такая ситуация часто наблюдается в случаях, когда кто-либо планирует выкупить соседскую квартиру и объединить её со своей. Соседи, пользуясь случаем, поднимают реальную стоимость жилья на 15-20%.

Как же определить реальную стоимость объекта? Обычно для этого обращаются к специалистам, занимающимся оценкой недвижимости. Они осуществляют постоянный сбор информации об актуальных предложениях недвижимости и на основании собственной базы данных оценивают стоимость каждой конкретной квартиры. При оценке квартиры учитываются различные факторы, в том числе и:

• степень престижности района, в котором она находится (инфраструктура, экология, расстояние до центра);
• состояние дома (серия, планировка, год постройки, состояние лифтов и мусоропроводов, наличие в квартире балкона или лоджии);
• внутренняя инфраструктура жилого комплекса (наличие гаражей или парковки, магазинов, аптек, отделений банков);
• наличие охраны (обычно это учитывается при продаже квартиры в элитном секторе недвижимости);
• этаж (квартиры, расположенные на последнем или на первом этаже всегда стоят немного дешевле);
• текущее состояние квартиры (наличие ремонта, вид из окна, состояние сантехники);
• состояние подъезда и придомовой территории.

Товар лицом

Каждый продавец прекрасно понимает, что некоторые характеристики квартиры он не сможет изменить или подкорректировать. Поэтому перед тем, как выставить квартиру на продажу, стоит попытаться улучшить хотя бы некоторые показатели, поддающиеся корректировке. Обязательно приведите в порядок все документы, связанные с квартирой, и рассчитайтесь с коммунальными задолженностями. Проверьте, зарегистрированы ли в БТИ и Межведомственной комиссии все изменения, связанные с перепланировкой квартиры, если, разумеется, она имела место.

Необходимо освободить квартиру перед продажей. Юридически и физически свободное жилье, в котором никто не живёт и никто не прописан, всегда считается оптимальной покупкой, и поэтому стоит дороже. Если квартира находится не в самом идеальном состоянии – не страшно, главное, чтобы она выглядела ухоженной. Перед продажей можно сделать ремонт, не забывая при этом, что интерьер и внешний вид любого жилища должен соответствовать классу жилья, к которому относится квартира. Если Вы продаёте квартиру в элитном сегменте рынка, она должна быть как минимум подготовлена под будущую отделку, а как максимум – качественно отремонтирована с применением самых дорогих материалов (мрамор, ценные породы дерева, высококачественный паркет, современная плитка и сантехника).

При продаже квартиры эконом класса выполнять дорогостоящий ремонт совершенно необязательно – достаточно будет косметической отделки. Покупатели, не ограниченные в средствах, всё равно не соблазняться перспективой покупки такой квартиры, даже с учётом самой дорогостоящей отделки. Обычным покупателям же вряд ли понравится перспектива переплачивать за мраморные полы и встроенную бытовую технику на кухне, поскольку такие «довески» к недорогому жилью, с их точки зрения, будут необоснованными. Перед тем, как продавать квартиру, лучше просто навести порядок в подъезде и в лифте. Очень часто возникают ситуации, когда реальная стоимость в целом хорошей, удобной, недавно отремонтированной квартиры снижается за счёт того, что в подъезде покупатель видит грязные и заплёванные лестнице, ободранную кабину лифта, а на придомовой территории – разбросанный мусор и разрушенные песочницы.