Планета недвижимости

Конечно, хорошо, если Вы можете позволить себе приобрести жильё на наличные или взять ипотечный кредит. Еще лучше, если Вы можете стать участником социальной программы, подразумевающей получение квартиры за счёт государства, или являетесь наследником жилья. Люди, у которых нет возможности купить жилье или получить его в наследство, часто становятся на более рискованный путь получения недвижимости в собственность – они заключают договор ренты.

Пожизненной рентой называют договор, заключаемый с пожилым человеком, согласившимся отдать свою квартиру в вашу собственность в замен на определенное денежное содержание. Выплачиваемое ежемесячно. Согласно договору ренты Вы сможете распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению только после того, как умрёт её предыдущий владелец – до самого момента смерти он имеет право на проживание в данной квартире. Существует несколько видов ренты, при этом наиболее распространенными из них являются два: пожизненное содержание с иждивением и непосредственно пожизненная рента. В первом случае новый владелец квартиры обязан не только выплачивать пожилому человеку содержание, но и должен ухаживать за ним в периоды обострения тяжелых заболеваний, снабжать его продуктами, при необходимости – заниматься ремонтом квартиры. Во втором же случае обязанностью рентоплательщика является исключительно ежемесячная выплата рентополучателю фиксированной денежной суммы (размер ренты оговаривается в договоре). В любом случае рентная плата не может быть ниже суммы двух минимальных заработных плат, а на практике пожилые люди чаще всего устанавливают намного более высокую рентную плату. В сущности, рентоплательщик в любом случае принимает на себя обязательство ухаживать за пожилым человеком и содержать его материально в обмен на право собственности на жилье.

В договоре ренты всегда очень детально оговариваются обязанности и права каждой стороны – и рентоплательщика, и рентополучателя.  После того, как договор пожизненной ренты проходит процедуры заверения у нотариуса и регистрации в Федеральной регистрационной службе, право собственности на квартиру переходит к рентоплательщику. Во сколько же обходится такая квартира её новому владельцу? Как правило, в момент заключения договора ренты новый собственник жилья сразу же выдает рентополучателю сумму, составляющую около 30% от рыночной стоимости жилья. Он же оплачивает услуги нотариуса и все сопутствующие расходы на регистрацию перехода права собственности. Для того, чтобы найти пожилого человека, желающего переоформить свою квартиру на постороннего гражданина, скорее всего, придётся обратиться в посредническую фирму. В таких фирмах существует собственная база данных пенсионеров, кроме того данные компании имеют лицензию, позволяющую им заниматься данным видом деятельности. Что касается размера содержания, которое придётся ежемесячно выплачивать пенсионеру, то оно редко бывает меньшим, чем сумма в 6 тысяч рублей.

Получается, что в среднем при заключении договора ренты Вы выплатите хозяину жилья от 20 до 40 тысяч долларов. Если Вы пользуетесь услугами посредников – они получают комиссионные в размере 10% от стоимости жилья. Кроме того, каждый месяц Вы будете выплачивать пенсионеру как минимум 200 долларов – и делать это придётся на протяжении нескольких лет, в среднем – около 10. Получается, что за это время Вы выплатите содержание, равное как минимум 24 тысячам долларов. И даже с учётом всех сопутствующих расходов, получается, что квартира, полученная вами по договору ренты, будет стоить в полтора раза дешевле, чем аналогичная квартира, выставленная на продажу. Значит, заключать договор ренты выгодно?

В общем-то, казалось бы, выгодно. Но лучше хорошенько подумать перед тем, как заключать подобный договор. Ведь часто возникает ситуация, когда рентоплательщик, долгое время содержавший пожилого человека, в конце концов лишался обещанной квартиры. Согласно действующему законодательству, рентополучатель на любом этапе может через суд потребовать  признания договора ренты недействительным – и суд, скорее всего, признает его требования правомерными. Ведь суд в нашей стране в первую очередь социальный, поэтому защита нуждающегося пенсионера всегда выходит на первый план, а ваши интересы остаются «за бортом».

Помните, что пенсионеру может попросту не понравиться размер установленных договором рентных платежей либо качество вашего ухода за ним. Кроме того, на горизонте могут появиться какие-либо родственники пожилого человека, которые непременно захотят после его смерти проживать в данной квартире – в таких случаях многие старички и старушки часто идут им навстречу. Вы же будете не в праве потребовать возместить Вам потраченные материальные средства. Единственным способом обезопасить себя от подобных сюрпризом является титульное страхование – страхование права собственности. Но это тоже стоит серьезных денег. Кроме того, титульное страхование не в силах обезопасить Вас от капризов пенсионера или от угроз, которые вполне могут высказывать в ваш адрес его родственники. И помните, что срок действия договора ренты вполне может продлиться не 10 лет, а намного дольше.

Поскольку в целом договор ренты является очень рискованной сделкой с юридической точки зрения, заключать его можно только в тех случаях, когда нет другого выхода, и Вы не можете найти другой доступный способ решить вашу жилищную проблему. Ведь правовая позиция рентополучателя при любом раскладе будет намного более устойчивой, чем позиция самого добросовестного рентоплательщика. Ведь даже после смерти пожилого человека полученную в собственность квартиру нельзя считать совершенно «беспроблемной» - были ситуации, когда рентоплательщики после смерти рентополучателя обвинялись в мошенничестве и не получали ни квартиры, ни возмещения материального ущерба.